21.3.25
(ĐTTCO) - Việc sáp nhập các tỉnh, thành trên cả nước được dự báo là sẽ mang lại làn sóng mới cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, nếu không cẩn trọng, nhà đầu tư dễ rơi vào bẫy tăng giá ảo.
Thị trường BĐS sẽ ra sao?
Việc sáp nhập từ 63 tỉnh, thành xuống còn 50% đơn vị và bỏ cấp quận, huyện sẽ tạo ra những thay đổi sâu rộng trên thị trường BĐS toàn quốc. Trước hết, quy hoạch và hạ tầng được tái định hình khi các tỉnh mới tập trung nguồn lực vào trung tâm hành chính và kinh tế. Các dự án giao thông lớn như cao tốc, cầu vượt, khu công nghiệp (KCN) được ưu tiên, làm tăng giá trị BĐS tại các khu vực kết nối tốt.
Kinh nghiệm từ sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội (năm 2008) cho thấy giá đất Hà Đông tăng từ 12-15 triệu đồng/m² lên 50-70 triệu đồng/m² trong 5 năm nhờ metro Cát Linh - Hà Đông. Tương tự, nếu Vĩnh Phúc sáp nhập Phú Thọ, các trục như quốc lộ 2 sẽ kéo giá đất nền tại TP Việt Trì tăng mạnh.
Nguồn cung và cầu cũng thay đổi khi quỹ đất mới tại các khu vực giáp ranh tỉnh cũ được khai thác, đặc biệt là đất nền và BĐS công nghiệp. Nhu cầu nhà ở đô thị tăng tại trung tâm tỉnh mới do dân cư dịch chuyển, nhưng giai đoạn chuyển giao có thể gây gián đoạn pháp lý, ảnh hưởng ngắn hạn đến giao dịch.
Về dài hạn, các tỉnh lớn hơn sẽ thu hút FDI, thúc đẩy BĐS công nghiệp và nhà ở giá rẻ, đặc biệt tại các vùng kinh tế trọng điểm.
Sáp nhập tỉnh thành sẽ mang đến nhiều hiện tượng thú vị cho BĐS. Đầu tiên, giá đất nền sẽ tăng mạnh ở những nơi tiềm năng, như trung tâm tỉnh mới hoặc gần KCN, đường lớn, có thể lên đến 20-50% trong vài tháng đầu. Ví dụ, nếu Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu nhập TPHCM, đất ở những khu vực này sẽ tăng vì tâm lý thay đổi địa giới hành chính.
Đây cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư nhạy bén trong giai đoạn này nhưng cũng có những rủi ro và thách thức đối với nhà đầu tư. Bởi trong giai đoạn đầu, các giao dịch sẽ bị chững lại bởi các cơ quan quản lý nhà nước phải sắp xếp và ổn định sau khi sáp nhập tỉnh thành.
Mức độ tăng giá BĐS khi thông tin sáp nhập được đưa ra cũng có sự phân hoá rõ ràng. Theo đó, khu vực trung tâm tỉnh mới sẽ tăng từ 20-50%. Tuy nhiên, vẫn có những vùng không bị tác động bởi sự thay đổi đơn vị hành chính như những vùng sâu vùng xa. Tuy nhiên, có điều chắc chắn là sau khi sáp nhập, chắc chắn nhu cầu nhà ở đô thị sẽ tăng 15-30% ở các trung tâm từ 2026. Trong đó, BĐS công nghiệp gần KCN cũng phát triển mạnh, giá thuê có thể tăng 10-15%.
Cẩn trọng sốt giá ảo
Trong giai đoạn hiện tại, nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ rất hào hứng hơn để nắm bắt cơ hội lướt sóng khi thông tin sáp nhập tỉnh được đưa ra và sẵn sàng “đánh nhanh thắng nhanh”, kỳ vọng kiếm lời trước khi mọi thứ rõ ràng vào tháng 4.
Đối với nhóm nhà đầu tư nhỏ, họ thường kỳ vọng mức tăng giá 30-50% trong thời cơ vàng này. Với nhà đầu tư lớn, họ sẽ tập trung quan sát để nắm cơ hội lớn hơn ngay sau khi thông tin sáp nhập và thông địa giới hành chính được công bố chính thức để biết thêm về kế hoạch hạ tầng.
Tuy nhiên, tâm lý chung của nhà đầu tư là hào hứng và sẵn sàng đánh nhanh thắng nhanh với kỳ vọng kiếm lời trước khi mọi thứ đi vào ổn định. Bởi sáp nhập là cơ hội, nhưng đầy rủi ro, nhất là lúc này. Điều mà mọi người lo lắng nhất lúc này là pháp lý, việc làm sổ đỏ có thể mất thêm 10-20% thời gian. Chính vì thế, nhà đầu tư nên tập trung mua đất đã có giấy tờ rõ, tránh đất giấy tay.
Nhà đầu tư tránh chạy theo tin đồn để tránh rủi ro không mong muốn trong giai đoạn hiện tại, nhà đầu tư nên thận trọng hơn trong giai đoạn này. Giá tăng ảo cũng là vấn đề nếu mua lúc “sốt” quá mức, nhà đầu tư có thể lỗ 10-20% khi thị trường điều chỉnh. Đối với các nhà đầu tư sử dụng nguồn vốn vay để đầu tư lại càng phải thận trọng hơn trong lúc này.
Trong dài hạn, từ năm 2026 trở đi, giá tăng ổn định hơn. Cụ thể, trung tâm tỉnh mới tăng 8-15% mỗi năm, vùng ven tỉnh mới 5-10% mỗi năm, còn vùng sâu 5% mỗi năm. Như vậy, ngắn hạn là “sóng lớn”, dài hạn là “sóng đều”, và tăng giá chắc chắn xảy ra ở nơi tiềm năng nhờ hạ tầng, dân số, và đầu tư nước ngoài.
Nguồn: Theo sggp - Nguyễn Hữu Quang, Phó Tổng giám đốc CTCP Tokyo AA
